房客不搬家難道要自認倒楣嗎

阿強在電話上有些氣憤地說著：「買了房子都已經過戶只差交屋了，結果哪知道原來的房客推託找不到房子不搬了，前屋主當時還說他們已經溝通好了，現在聯絡他出面處理，電話還愛接不接的…」

EAP放大鏡

阿強的兩個小孩，老大都上高中了，所以與太太決定換間房子，結果在附近的社區剛好看到有房子要賣，坪數、價格等條件都蠻符合自己期待的，但唯一的狀況是還有房客，不過前屋主信誓旦旦的說他已經與房客溝通過，兩個月後租約到就會搬走，因此阿強信以為真，於是透過仲介買下這間房子，簽約也過了戶，錢也給了只剩交屋時該給的尾款，哪知道接近月底了，房客卻推說找不到房子可否再延幾個月？搞的阿強只好回頭找前屋主，但對方電話卻推說房客要這樣他也沒輒，氣的阿強想解約，這時想起公司EAP專線，而來尋求法律顧問的意見。

EAP小幫手

在聽了阿強的無奈訴說後，個案管理師先安撫他的情緒，隨即聯繫律師安排與阿強研議該如何處理，而律師在瞭解他的狀況後，也針對處理程序及方向做了幾點建議。

1.向房客請求遷讓房屋及損害金：

律師顧問表示，由於在民法

第四百二十五條之一提及「

：「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。」因此如該名房客確實與前屋主簽有租約，則合約到期前一個月亦可先以存證信函催告要求房客於租期屆至後立即遷出。但如果房客已經擺明不搬的話，則顧問建議可直接向法院提出遷讓房屋訴訟並請求房客按月給付相當於租金之損害金。

2.請求延遲交屋之違約金：

再者房子雖然已經過戶，但並不表示原屋主就可以坐視房客賴著不走，畢竟租約的簽訂還是他與房客間的契約關係，如果原房東請不走房客的話，阿強得依買賣契約中之違約條款向原屋主請求給付延遲交屋之違約金，讓自己的權益能受到保障。當然，在這之前律師也先檢視了一下買賣契約內容，確認針對房客逾期不搬的狀況，是否有特別約定不需由前屋主負擔賠償責任。

話說，經過這幾個動作，前屋主終於主動出面跟房客溝通及協調，至少在半個月後讓房客搬走了，而且也同意請清潔公司協助清理完才交屋，也讓阿強心底的大石頭放了下來。

EAP小叮嚀

目前買賣房屋難免遇上有租屋的狀況，如果房客還好溝通或許建議可在過戶前先協調搬離，事情也許會單純一些，否則在「買賣不破租賃契約」的狀況下，出現這些無法控制的變數，的確會令人容易不知所措。